纽约市议会于 2024 年 12 月 5 日通过 City of Yes for Housing Opportunity（“城市之是”住房机会）分区修订。新政允许一两家庭住宅所在地块增设一个附属住宅单元（ADU），分区楼面面积上限 800 平方英尺，形式包括后院独立小屋、车库改建或附建、阁楼单元与地下室/地窖单元；ADU 须有独立出入口、无需配套停车，业主首次入住时须住在该地块上。洪水风险区内不得建地下室 ADU，部分低密度情境分区和历史街区不允许后院独立 ADU。DOB 于 2025 年 9 月 30 日开始受理 ADU 申请。
City of Yes 是什么？
City of Yes 是纽约市近年推出的一系列分区条例全面修订，其中 City of Yes for Housing Opportunity 聚焦住房供给，被视为纽约分区条例数十年来对住房规则最大的一次调整。与业主最直接相关的变化包括：
- 附属住宅单元（ADU）：一两家庭住宅可以多一个合法单元。
- 停车要求改革：全市分为三个区，曼哈顿大部分及西皇后区、北布鲁克林等“一区”取消新建住宅的停车要求，“二区”降低，“三区”基本维持；ADU、改建与可负担住房在各区均不要求停车。
- 城镇中心与公共交通导向开发：部分低密度区在商业街沿线或靠近地铁、铁路站的大地块上，允许建造 3–5 层公寓。
- 可负担住房优先（UAP）：若额外面积作为永久可负担住房，可获得约 20% 的额外楼面面积。
- 办公楼改住宅更容易，以及在部分高密度地区新增 R11、R12 分区。
四种 ADU 形式
| 形式 | 说明 | 主要注意事项 |
|---|---|---|
| 后院独立小屋（Backyard ADU） | 在后院新建一栋独立的小型住宅 | 高度、与地界距离等限制；部分情境分区与历史街区不允许 |
| 车库改建 / 附建 | 将车库改为居住单元，或在主屋旁附建 | 结构、保温、出入口与消防分隔 |
| 阁楼 ADU | 一家庭住宅的阁楼改为独立单元 | 层高、楼梯、出口与采光 |
| 地下室 / 地窖 ADU | 地下室或地窖改为独立单元 | 洪水风险区禁止；层高、采光通风、出口与防水 |
核心规则一览
- 面积上限每个 ADU 不超过 800 平方英尺分区楼面面积。
- 数量每个一两家庭住宅地块限一个 ADU。
- 业主居住首次入住时，业主须居住在该地块上。
- 独立出入口ADU 需有自己的出入口。
- 停车ADU 不要求配套停车位。
- 洪水风险FEMA 洪水区、沿海洪水风险区与 DEP 暴雨洪水风险区内，不得建地下室/地窖 ADU。
后院独立 ADU 在 R1-2A、R2A、R3A 等情境分区与历史街区内原则上不被允许，位于“大交通区”（Greater Transit Zone）内的除外。所以同样是皇后区的独立屋，贝赛、道格拉斯顿某些街区可能不能建后院小屋，但车库改建或阁楼 ADU 仍可评估。
两家庭住宅加 ADU 要特别注意
这是最容易被忽略的一点：两家庭住宅加建 ADU 后会有三个单元。依据纽约州《多户住宅法》（Multiple Dwelling Law），三个及以上住户的建筑属于“多户住宅”，消防、出口与建筑要求明显提高。新政的配套安排是：如果 ADU 与主建筑以防火墙等方式分隔，可避免整栋被当作多户住宅处理。这一点直接影响设计方案和造价，必须在方案阶段就确定。
ADU 申请流程
- 资格核查：分区、洪水风险区、历史街区、地块与现有建筑面积。
- 现场评估：地下室层高、窗户、出口；车库结构与保温；后院可用空间。
- 方案设计：选择 ADU 形式，确定出入口、防火分隔与机电方案。
- DOB 申请：在 DOB NOW 递交，DOB 提供预先审核的标准图集可作参考。
- 施工与检验：按批准图纸施工，完成检验与签核。
- 入住证：住户数量改变，需要更新入住证后才能合法出租或入住。
纽约市住房保护与发展局（HPD）另有协助业主建造 ADU 的项目，可留意其申请资格与开放时间。
法拉盛业主怎么看这项新政？
法拉盛及周边的默里山、奥本代尔等社区有大量一两家庭住宅，ADU 是值得评估的选项。但有三件事要先确认：您的地块是否在洪水风险区（靠近法拉盛河、法拉盛草原公园一带的低洼地块尤其要查）；所在分区是否限制后院独立 ADU；现有房子还剩多少分区楼面面积。另外请注意，地下室 ADU 与州政府的“地下室公寓合法化试点”是两回事，详见地下室出租能合法化吗？。
常见问题
ADU 可以出租吗？
可以。ADU 是合法的独立住宅单元，取得许可并更新入住证后即可出租。首次入住时业主须住在该地块上。
已经改好的地下室可以直接申请成 ADU 吗？
需要按 ADU 规定重新评估：如果现有改造未经许可，或不满足层高、出口、采光通风、防火等要求，就要补办许可并整改，满足条件后才能成为合法 ADU。
ADU 会计入房子的楼面面积吗？
ADU 有自己的面积规则（上限 800 平方英尺分区楼面面积）。地下室与地窖在分区面积上的计算方式不同，是否占用主屋可建面积，需要按具体情况计算。
新政会不会再改？
配套的规则与申请程序仍在陆续完善中。我们会持续跟进 DOB 与城市规划局的最新公告，并在本文更新。
资料来源
- NYC Department of Buildings — Ancillary Dwelling Units (ADUs)
- NYC Department of City Planning — City of Yes for Housing Opportunity: ADU Guide
